编者按
在房地产类项目收购中，股权转让是最常见的收购方式。本文，作者结合项目实践，对房地产类项目收购中的股权转让收购方式，结合实务操作进行了分步详解。同时，作者还对股权转让中常见的几种风险进行了提示，并针对性地提出了相应的风险预防建议，以飨读者。
一、房地产类项目收购中股权转让概述
（一）概念
房地产类项目的收购，也可称为房地产类项目转让，指房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对普通企业的已建房屋建筑物、在建工程、土地使用权的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。
目前房地产类项目的收购方式主要有资产交易和股权转让。资产交易是指以目标公司的资产（有形资产或无形资产）为标的进行收购的法律行为，是收购方购买被收购方实质经营性资产的交易。股权转让是指房地产投资人（以下称“收购方”）与房地产开发公司（以下称“项目公司”）原股东（以下称“出让方”）通过签订股权转让协议，购买项目公司的全部或部分股权，从而间接持有房地产类项目。
由于资产交易方式手续繁、税负高，所以在实践中股权转让是大多数房地产类项目的优先选项。
（二）操作模式
一般而言，规范的房地产类项目股权转让包括四个步骤：签订意向书或框架协议、尽职调查、制作并签订股转让协议、股权与资产交割。
值得注意的是，双方达成协议后签订股权转让协议，并到工商部门办理相应变更登记，收购方才完成出让方目标公司的全部或部分股权。
如果项目公司是外商投资企业，则需要先经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。
（三）优势
1.省时省力
房地产类项目股权转让只是项目公司的股东变化，而法律意义上的开发主体没有发生变更，因此各项资产无需作为销售处理，房屋、土地等无需办理过户手续；项目开发中的各种证照、法律文件等只要在有效期内，均无需进行任何变更，只需收购方与出让方达成股权转让协议，办理工商变更登记，再进行董事、监事改选即可。同时，股权转让与其他收购模式相比，在一定意义上规避了房地产类项目转让必须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定。因此股权转让在法律程序上操作简单，可以为项目开发节省大量时间。
2.节约税费
股权转让模式在一般情况下，无需缴纳增值税、营业税、所得税、契税等高额税费，大大降低收购总体价格，而且收购前开发成本和资金占用利息可以全额计入此后项目总成本，有利于降低今后项目处置的土地增值税。部分股权转让时，可以采用无形资产和不动产投资方式，免交营业税，大多数情况下还可以免土地增值税。
二、股权转让实务详解及法律注意事项
（一）收购意向要明确
1.在出让方和收购方达成收购的初步意向后，双方应签订一份意向书或框架性协议，明确双方的收购意向，初步约定双方在正式签订股权转让协议前的权利与义务。
2.注意事项：
意向书或框架性协议应包含：
（1）排他性条款。在正式签订股权转让协议前，双方尤其是出让方不得就该项目与其他方进行接洽和签约。
（2）保密性条款。双方应对合作过程中获悉的对方的商业秘密进行保密，否则应该承担相应赔偿责任。
（二）尽职调查要细化
尽职调查是股权转让程序中的基础环节，由收购方委托专业律师、会计师等专业人士对目标公司进行详细全面的调查，形成一个完整的尽职调查报告。报告应对股权转让的可行性、法律风险、财务风险、环境风险等作出系统评估，并给出防范方案和措施。
1.尽职调查清单
尽职调查主要涉及项目公司、项目情况和目标股权的状况，主要包括：
（1）项目公司基本情况：项目公司简介；营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等文件证明；公司组织结构；股东会、董事会、监事会的组成；公司人员构成等。
（2）项目公司财务状况：项目公司资产清单及权属证明；重要的债权债务清单；对外担保情况；近三年是否依法纳税等。
（3）项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁、行政处罚。
（4）项目情况：项目的名称；位置；项目用途；建设规模；工程进度；申报文件、批复文件、相关证书等。
（5）出让方股权权属及项目公司股权演变情况。
（6）尽职调查结论：对项目公司、项目和出让方股权进行合法性判断，并提出可行性意见和建议。
2.注意事项
（1）确保出让方提供的相关资料真实、合法、完整，必要时可约定将尽调报告内容作为出让方的承诺条款 ,以保障收购方权益。
（2）重点关注项目公司股权权属及演变情况，对股权的历次变更进行核查。任何一次有瑕疵的股权转让都会对后续的股权转让造成不利影响。同时,应当对股权是否可转让进行审查,要避免拟收购股权被冻结、抵押、质押或者其他限制股权转让的情形。
（三）协议条款要完善
周密完善的协议条款是防御各类风险的前提。具体实施过程中，收购方应聘请房地产专业律师把关，以确保股权转让协议合法有效。
1.股权转让协议应包含的重要条款：
（1）先决条件条款。可根据双方具体情况和项目情况设定先决条件条款，促进双方对存在的问题积极解决，同时可设定若出现先决条件中所列出的条款问题，可以单方面提出终止收购协议。
（2）定价与支付条款。可委托通过第三方进行账户保管，并且为了防止在收购协议签订之后目标公司出现一些不可预知的债务问题或法律责任，可以约定出让方缴纳一定的质量保证金。
（3）交割前的陈述与保证条款。出让方应保证项目公司的基本情况、财务状况、无诉讼或仲裁纠纷状态等情况属实。出让方一旦违反保证条款或被发现陈述不实，应承担不利后果。
（4）股权转让手续办理条款。股权转让涉及的工商变更包括章程、股东会、董事会、法定代表人、营业执照等。工商变更手续需双方共同办理，因而可约定由出让方负责工商变更手续，收购方提供配合。同时可约定一定的办理期限，逾期视为违约。
（5）公司治理安排条款。应对股权转让后项目公司的治理结构进行重新安排，如各股东的股权比例、表决权比例及分红权比例等。
（6）过渡期条款。自股权转让协议签署之日起至收购方真正进入项目公司行使股东权利止的阶段是过渡期。过渡期内出让方仍拥有目标公司的原权利。可对出让方设定一定的行为限制，或约定只有在取得收购方书面同意后，方可进行某些行为。
（7）其他条款。如债务承担的范围、权属瑕疵的担保、资料移交、违约责任、补偿承诺、不可抗力、保密性条款等。
2.注意事项：
（1）协议条款中交易主体首先应当明确。实务中常见的问题是混同房地产类项目中的资产转让与股权转让的区别，造成履约义务主体界定不明，权利义务关系含糊不清。一旦产生纠纷，收购方无法找到最快捷途径来维护自身权利 ,导致经济损失严重。
（2）在明确协议交易主体的基础上，要特别注重股权的实际交付条款。股权转让协议的生效不等于项目收购的完成，尚需进行工商变更等手续，收购方才能实际获得相关权属。协议生效后，若转让方违反约定拒不配合收购手续，此时收购方应当享有付款的返还请求权和违约赔偿请求权。
（四）税务筹划要重视
1.实际交易过程中，出让方会要求据实收取相关转让款税。通常来说，房地产类项目转让可能涉及的税种有增值税、所得税、营业税、契税、印花税等。房地产类项目收购税务筹划就是指在项目收购中合法避税（非逃税），以达到尽量减少交易成本的目的。设计税筹方案时，应聘请会计师等专业人士，重点关注税筹方案的合理性、可行性和逻辑性。
2.注意事项
以股权转让方式转让房地产的行为是否属于该规定的应税行为？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”最高法院认为，股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度，所涉及法律依据不同，不可混淆，股权转让无需缴纳土地增值税。但是实践中各地税务部门对该问题的认识并不统一，当事人在实施上述行为时应向当地税务部门咨询具体政策。
（五）股权转让要落实
1.股权转让协议签订后，双方的权利义务已明确，最后一步便是落实协议条款。收购方向出让方支付股权转让金，双方在约定的时间内办理股权转让的工商变更手续，同时进行资产清点与交割。
2.注意事项：
（1）通常情况下，为避免过渡期间内出让方转移资产或文件，也为先期了解项目公司运营状况，收购方可在项目公司派驻财务与管理人员，监控项目公司的运营，方便后期的接收工作。
（2）项目公司如果是外企，需留意国家对外商投资相关法律的限制。如果是外资企业收购股权，当股份超过25%时，首先要报商务部批准，然后才能到工商局去变更，否则即便签定了股权转让也得不到法律的保护 ;
（3）收购方如果准备收购的是国有项目，严格的审批和完善的评估不可少。首先，要上报给国有股东的上级主管部门国资委进行审批；其次，应该要求目标公司出具会计师事务所的评估报告。
（4）当双方收购协议正式签定后，收购方的接收与整合速度一定要快。因为过渡期过长会诱发很多平时不应出现的风险和陷阱，如资产折损增多、档案丢失、优秀员工出走、财务信息外泄等，这些不良的运营状态极易诱发更多更大的风险。
三、股权转让中的常见风险及预防建议
（一）项目公司合法性的风险
1.项目公司自身可能存在的重大风险，如新的股东使用资金出资方式不合法、未依法定期年检等。如果项目公司本身并不合法，最终会给收购方造成损失。
2.风险预防建议：
要对项目公司自身进行合法性评估，可以从以下几个方面展开:是否依法年检;股东是否足额缴纳注册资金;非货币财产出资作价是否符合法律强制性规定;非货币财产作价出资是否办理财产权属转移手续；是否处于诉讼仲裁中等。
（二）股东优先购买权的风险
1.股权转让协议签定后，若因房地产市场更景气或其他有利因素出现，出让方可能会出现反悔的想法，而以“股东优先购买权”为手段，由项目公司小股东出面阻止股权转让交易。
2风险预防建议：
若出让方仅为一人，则不存在其他股东优先购买权的风险。如果出让方为两人以上，就应留意其他股东的优先购买权问题，可以在收购前要求其他股东出具放弃优先购买权的声明函。
（三）项目公司员工的风险
1.收购方如不能妥善安置项目公司的老员工，很可能会带来劳务纠纷，甚至引发群体性事件。届时，不仅收购方会经济受损、声誉受损、商业秘密外泄等，严重时甚至会导致后续项目无法运营。
2.风险提示建议：
收购方应对项目公司员工的情况进行充分了解，对企业有用的员工都应尽可能挽留下来。同时，收购方应该要求出让方在正式签约后，由出让方协助项目公司将不再留用的员工清退。
（四）或有债务的风险
1.或有债务是尚未到期或将来发生的可能性很大的债务，主要包括：票据责任导致的债务、为第三方担保形成的债务、未决诉讼 (或潜在诉讼)形成的债务、潜在行政罚款导致的债务等。由于或有债务在房地产类项目转让时尚未发生，金额也尚未确定，所以在项目收购中较易被遗漏或者被出让方隐瞒，但一旦发生，很可能从根本上改变项目价值，使收购方在项目收购后陷入债务困境。
2.风险预防建议：
（1）在房地产类项目收购的准备阶段，收购方可聘请专业人员，如律师、会计师等，对项目进行尽职调查，查清被收购项目的真实财务状况；
（2）可约定收购方向出让方分期支付股权转让费，根据或有债务金额确定时间期适当调整尾款支付时间和金额，确保收购方权益。
（3）起草完备的股权转让协议，收购方可在协议中明确约定出让方对或有债务承担连带担保义务。或根据项目实际情况，使出让方保留目标公司的一定比例股份，这样既能给出让方一定远期收益预期，促使其积极行使职责，进而加快交易流程；同时，也可通过协议约定，对目标公司的或有负债承担不可撤销的无限连带清偿责任。
（五）欺诈行为的风险提示
股权转让中，出让方欺诈行为的主要表现为:1.故意隐瞒现存债务;2.利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务;3.假冒项目公司印章伪造公司债务。
2.风险预防建议：
（1）完善股权转让协议条款，可增加出让方恶意违约的成本;
（2）加强对项目公司印章的管理，可约定在签订股权转让协议阶段共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购协议中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均与收购方无关。
（六）项目本身的风险
1.项目本身的风险会有很多，如土地所有权使用权的风险、项目主体工程建设的风险、一些老旧房区土地动迁拆迁的风险、在规划时如遇到地形复杂地区存在规划的风险、与土地周围相邻的建筑环境存在相邻关系的危机风险、在项目建设中办理各种证件时存在未通过政府审批的风险、在项目建设中各个环境签订环节的风险、由于监管不力出现的违法建设的风险、建设工程的工程质量由于建设水平不达标导致的工程质量的风险等。
2.风险预防建议：
对于股权类房地产类项目来说，涉及的专业性问题较多，收购方应聘请律师等专专业人士，必要时全程跟进项目，做好充分的尽职调查，关注项目最新动态。
