房企预收款增值税纳税时间的确认
南精赞
案例：房地产公司甲为增值税一般纳税人。2017年2月开发的项目A开始预售，当月售罄，并取得项目30%的预售款3亿元。按照合同约定，6月完成不动产权属变更并收取项目剩余70%的款项7亿元。
上述业务中，预收与完成销售两个阶段，如何确认收入并且开票申报？
预收款项仅预缴税款不申报收入
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
同时《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，增值税税控开票软件最新版本（V2.0.11）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
所以，房地产公司甲在2017年2月取得的3亿元预收款项，应按规定预缴税款并开具增值税普通发票。因3亿元预收款未达到纳税义务，甲公司2月的增值税纳税申报表上不需要作为收入申报。但预缴的增值税，应填报《增值税预缴税款表》。
同时提示，与普通纳税人不同的是，房地产企业销售自行开发房地产项目预缴税款的地点不是不动产所在地的主管地税机关，而是机构地主管国税机关。
实现销售阶段全额确认收入
预售款的纳税处理相对简单，也比较容易操作。那么，6月完成不动产权属变更并取得项目剩余款项7亿元时，如何开票？开票金额是7亿元还是10亿元 ？预缴时开具的3亿元发票如何处理？是否需要红字处理？如何申报纳税？
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据上述规定，房地产企业完成不动产权属变更当天，应将包括2月预收部分的全部售房款10亿元确认为增值税应税销售额，并开具增值税专用发票10亿元。
2月预收的3亿元，是“未发生销售行为的不征税项目”收入，开具的发票，只是对此预收款项出具的收付性质凭证，不是严格意义上的增值税发票。不需要再进行冲红处理。
甲公司6月的增值税纳税申报表上，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
