第一章 房地产合作及项目转让

一、 有关房地产合作及项目转让的有关问题

1、 房地产合作开发的主要模式

（1） 法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司的名义办理有关手续，合作开发的权利义务由项目公司的合同和章程具体明确。

　　A、土地协议折价方式入股方式构成合作投资比例；

　　B、土地评估作价入股方式构成合资投资比例；

（2） 合伙型合作开发：合作开发各方组成未组成项目公司，以投资各方的名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。

　　A、合作开发涉及一个项目；

　　B、合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；

　　C、合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。

（3） 合作开发的其他方式：先合伙后转为法人型的合作开发

2、 房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的权益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

3、 房地产项目转让的模式：

（1） 以项目公司股权并购（兼并或收购）方式、即以公司股权形式转让房地产开发项目；

此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司自有产权，产权自主交易，资本自由流转，这是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购。

一个或多个公司的全部资产和全部权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其让其破产，不如将其股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组的操作方式，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司。

一个公司经由接受转让公司的大部分股权方式而达到对原有的公司的控制或管理，转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生了变动，显然比公司股权兼并具有更大的灵活性，也具有更简便的操作性。

（2） 以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益；

　　A、权益在合作各方内部转让；

　　B、权益转让给合作各方以外的第三人。

此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、规划用地、工程建设等有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、城市规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。

（1）（2）两种转让模式仍然存在较大区别：

第一，兼并是受让公司吸收转让公司的并以自己名义重新开发，受让公司本身必须具有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身未必具有房地产开发资质。

第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。

第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除并由兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。

4、 均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）包括项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

房地产律师实务（吴晓琳律师编著）