第五章 房地产预销售、竣工验收、新建住宅配套建设、交付使用

一、商品房预售 ：

（一）商品房预售

1、商品房预售应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、商品房预售实行许可证制度。

开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

3、开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（5）工程施工合同；

（6）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

4、开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

（二）广东省有关商品房预售的管理规定：

1、根据２０００年９月２２日广东省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈广东省商品房预售管理条例〉的决定》修正），预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（8）法律、法规规定的其他条件。

2、预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。

3、受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证：

（1）商品房项目的转让合同；

（2）原商品房预售许可证；

（3）土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件；

（4）受让方的房地产开发资质证书；

（5）在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户；

（6）法律、法规规定的其他条件的证明材料。

4、预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：

1) 预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；

2) 商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；

3) 项目开发进度和竣工交付使用时间；

4) 项目及其配套设施的平面示意图；

5) 商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法；

6) 预售商品房的价格和付款办法；

7) 商品房预售款的专用帐户：

8) 物业管理事项；

9) 法律、法规规定的其他事项。